"Cedolare Secca": per i proprietari di immobili vantaggi sopra i 28.000 Euro di reddito
Postato da admin [17/01/2011 19:22]

Con l'eventuale applicazione della "cedolare secca", solo i proprietari di immobili con livelli di reddito sopra i 28.000 euro godranno di  significativi risparmi fiscali. Al di sotto di tale soglia, i benefici economici si ridurranno al lumicino, mentre nelle classi di reddito sotto i 15.000 €, l'applicazione della "cedolare secca" comporterà un aumento di imposta, oscillante tra i 65 e gli 87 €.

 

Sono queste le prime considerazioni emerse da una analisi condotta dall'Ufficio studi della CGIA di Mestre, sull'applicazione della "cedolare secca" in discussione oggi tra il ministro della Semplificazione, Roberto Calderoli, e la Commissione Bicamerale sul Federalismo.

 

Con l'introduzione della "cedolare secca", ricordano dalla CGIA, cambia la tassazione sugli affitti degli immobili che dovrebbe interessare i contratti di locazione riferiti al periodo di imposta 2011. Il condizionale è d'obbligo, in quanto il nuovo regime è previsto da uno schema di decreto legislativo del 4 agosto 2010 che, dopo i previsti pareri delle commissioni parlamentari, dovrà essere approvato definitivamente dal Consiglio dei Ministri.

 

La decisione presa in queste ore sembra prevedere una aliquota al 23% per i contratti a canone libero (con una detrazione del 3% per le famiglie degli inquilini con figli a carico), mentre per i contratti a canone concordato l'aliquota dovrebbe essere del 20%.

 

"A mio avviso - commenta Giuseppe Bortolussi della CGIA di Mestre - va mantenuta la cedolare secca con aliquota al 20% anche per i contratti a canone libero. Aumentare del 3% l'aliquota a carico dei locatari per devolverla agli inquilini con una detrazione Irpef di pari importo, rischia di essere un'operazione inutile.  Infatti, c'è il pericolo che questa operazione non riservi  agli inquilini nessun vantaggio economico. Infatti, è molto probabile che i proprietari recuperino questa maggiorazione di aliquota attraverso l'aumento del canone di affitto".

 

Nella tabella seguente si è stimato l'impatto che questa misura avrà sui contratti a canone libero. Si tratta di una elaborazione che fornisce il quadro della situazione complessiva, con il limite che  non si considera l'incidenza dei contratti a canone concordato.

 

 

TAB. 1 - STIMA DELL'IMPATTO DELLA "CEDOLARE SECCA" SUI CONTRATTI A CANONE LIBERO

Classi di Reddito Complessivo(unità di euro)

Persone Fisiche che affittano abitazioni(numero)

Canone locazione medio(euro)

Tassazione attuale

Cedolare Secca
23%
(euro)

Aggravio (+) Risparmio (-)  con cedolare secca(euro)

IRPEF ( euro)

fino a 10.000

390.000

2.884

            598

          663

+65

da 10.000 a 15.000

236.250

3.816

            791

          878

+87

da 15.000 a 26.000

519.750

3.816

            923

          878

-45

da 26.000 a 28.000

41.931

5.413

          1.313

       1.245

-68

da 28.000 a 55.000

566.069

5.413

          1.822

       1.245

-577

da 55.000 a 60.000

26.000

8.164

          2.958

       1.878

-1.080

da 60.000 a 75.000

78.000

8.164

          2.959

       1.878

-1.081

oltre 75.000

142.000

12.089

          4.589

       2.781

-1.809

Le addizionali regionali e comunali sono state calcolate applicando le aliquote medie

Elaborazione: Ufficio Studi CGIA di Mestre

 

Nella TAB. 1, l'elaborazione è stata eseguita applicando le aliquote medie delle addizionali IRPEF regionali e comunali. Per completare l'analisi può essere utile considerare, sia i contratti a canone concordato, sia la variabilità delle aliquote delle addizionali Irpef regionali e comunali.

 

Per questo motivo sono state elaborate le due tabelle riportate più sotto  (TAB. 2 e TAB. 3), nelle quali si mette a confronto, per ciascuna tipologia di contratto (a canone libero e a canone concordato), l'incidenza delle imposte sul canone di locazione annuo. Successivamente si è calcolata la differenza di imposta con l'applicazione del nuovo regime stabilito dalla "cedolare secca" (23% per il canone libero e 20% per il canone concordato).

 

In particolare, nelle colonne relative alla tassazione ordinaria, si è rapportato l'IRPEF e le addizionali regionali e comunali al canone di locazione. Per i contratti a canone concordato, si è tenuto conto anche dell'imposta di registro per la quota a carico del proprietario.

 

Le ipotesi di incidenza minima e massima sono legate alla variabilità delle aliquote delle addizionali regionali e comunali IRPEF. In particolare:

l'ipotesi minima, prevede l'aliquota dell'addizionale regionale IRPEF pari allo 0,9%, mentre si ipotizza che il contribuente risieda in un comune che non ha applicato l'addizionale comunale; l'ipotesi massima, prevede che l'aliquota dell'addizionale regionale IRPEF sia pari al 1,4% e quella dell'addizionale comunale allo 0,8%.

 

Si ricorda che alcuni contribuenti possono subire una tassazione superiore, in quanto in alcune Regioni in deficit sanitario, l'aliquota dell'addizionale regionale è pari al 1,7%, mentre nel comune di Roma l'aliquota dell'addizionale comunale è pari allo 0,9%.

 

Nelle ultime due colonne si nota la maggiore o la minore tassazione percentuale sul canone di locazione a cui si va incontro optando per la "cedolare secca", secondo la proposta del Ministro Calderoli.

 

TAB. 2 - Canone Libero

Reddito complessivo
per classi di reddito

Tassazione ordinaria

Maggiore (+) o
Minore (-) tassazione in % sul canone di locazione con la cedolare secca al 23%

Incidenza dell'IRPEF e delle addizionali sul canone di affitto

Minima

Massima

Minima

Massima

Fino a 15.000

20,32%

21,42%

+2,69%

+1,58%

da 15.000 a 28.000

23,72%

24,82%

-0,71%

-1,82%

da 28.000 a 55.000

33,07%

34,17%

-10,07%

-11,17%

da 55.000 a 75.000

35,62%

36,72%

-12,62%

-13,72%

oltre 75.000

37,32%

38,42%

-14,32%

-15,42%

 

 

 

TAB. 3 - Canone Concordato

Reddito complessivo
per classi di reddito

Tassazione ordinaria

Maggiore (+) o
Minore (-) tassazione in % sul canone di locazione con la cedolare secca al 20%

Incidenza dell'IRPEF e delle addizionali sul canone di affitto

Minima

Massima

Minima

Massima

Fino a 15.000

14,92%

15,69%

+5,08%

+4,31%

da 15.000 a 28.000

17,30%

18,07%

+2,70%

+1,93%

da 28.000 a 55.000

23,85%

24,62%

-3,85%

-4,62%

da 55.000 a 75.000

25,63%

26,40%

-5,63%

-6,40%

oltre 75.000

26,82%

27,59%

-6,82%

-7,59%

 

Note:

Tassazione ordinaria: L'incidenza minima tiene conto dell'IRPEF secondo gli scaglioni erariali e dell'addizionale regionale IRPEF con aliquota pari allo 0,9%; L'incidenza massima tiene conto dell'IRPEF secondo gli scaglioni erariali e dell'addizionale regionale IRPEF calcolata con aliquota pari al 1,4% e dell'addizionale comunale con aliquota pari allo 0,8%. Nel confronto dedicato ai contratti a canoni liberi, non si tiene conto dell'imposta di registro riferita al contratto di locazione. Infine, nel confronto dedicato ai contratti convenzionati, l'incidenza minima e massima considera anche la quota dell'imposta di registro dovuta dal proprietario dell'immobile.

Elaborazione: Ufficio Studi GCIA di Mestre

 

Nel caso del canone libero (TAB. 2), la riduzione di imposta per i proprietari  di immobili comincia a farsi sentire solo per livelli di reddito superiori ai 28.000 €. Per la simulazione con il canone concordato (TAB. 3), invece, le diminuzioni di imposta sono molto modeste. Per i proprietari con un livello di reddito sotto i 28.000 €,  l'applicazione della "cedolare secca" non è conveniente.

 


 
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